El 70% rumbo al 2040: qué dice realmente el dato
El número que le da nombre a este movimiento se cita mal casi siempre. Esto es lo que proyecta el Urban Institute, lo que no dice, y por qué la diferencia lo cambia todo.
De dónde viene el número
El dato viene del Urban Institute, del informe The Future of Headship and Homeownership, de Laurie Goodman y Jun Zhu. La proyección cubre el periodo de 2020 a 2040.
Lo que dice: cerca del 70% de todos los nuevos propietarios netos de vivienda en Estados Unidos entre 2020 y 2040 serán hispanos.
La lectura equivocada
Nuevos propietarios netos no es lo mismo que propietarios. Es el crecimiento, no el total. Y no es una tasa.
Cuando alguien escucha Rumbo al 70 y entiende que el 70% de los latinos será dueño de casa, está escuchando otra cosa. La tasa de propiedad de vivienda hispana pasa de 49% en 2020 a 51% en 2040. Dos puntos en veinte años.
Esa diferencia es el movimiento entero. El crecimiento no viene de que comprar se haya vuelto más fácil. Viene de que somos más, y de que somos jóvenes.
Los números completos
Nuevos propietarios netos entre 2020 y 2040, en millones de hogares:
| Grupo | Nuevos propietarios netos |
|---|---|
| Hispanos | 5.0 millones |
| Asiáticos y otros | 2.7 millones |
| Negros | 1.2 millones |
| Blancos no hispanos | menos 1.8 millones |
Y las tasas de propiedad de vivienda, antes y después:
| Grupo | 2020 | 2040 |
|---|---|---|
| Total del país | 65% | 62% |
| Blancos no hispanos | 73% | 71% |
| Hispanos | 49% | 51% |
| Negros | 42% | 41% |
| Otros | 58% | 57% |
La edad explica buena parte. Los hogares hispanos jóvenes pasaron de ser 7.3% de todos los hogares jóvenes del país en 1990 a 16.4% en 2020, y se proyecta que superen el 20% para 2040.
Qué dice el Urban Institute que hace falta
Tres recomendaciones, directo del informe.
Uno, asistencia con el pago inicial. Ampliar los programas que existen y darle visibilidad real a la consejería de vivienda y a la educación financiera.
Dos, acceso al crédito hipotecario. Actualizar la evaluación crediticia para que cuente el historial de pago de renta y el ingreso complementario de otros miembros del hogar. Repensar los modelos de puntaje de crédito y cómo se calcula la relación deuda-ingreso.
Tres, oferta de vivienda. Construir más unidades asequibles y diseñar casas que funcionen para familias multigeneracionales.
Lo que veo en mis propios cierres
De los últimos veinte compradores con los que trabajé, dos de cada tres no estaban listos para calificar cuando nos conocimos. Y casi ninguno era un problema de crédito. Eran pago inicial, ingresos y documentación.
La recomendación número dos, contar el historial de renta y el ingreso de otros miembros de la familia y repensar cómo se calcula la relación deuda-ingreso, es literalmente la descripción de varios de mis expedientes.
No estoy citando una proyección. Estoy trabajando el caso.
Qué puedes hacer con esto
Si alguien te dijo que no puedes comprar, eso no es un no definitivo. Es un no de esa persona, en esa fecha, con esa información. La mayoría de las familias con las que trabajo empiezan entre seis y doce meses antes de comprar, arreglando crédito, ordenando cómo declaran impuestos, o juntando el pago inicial.
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